Instytucja zasiedzenia funkcjonuje w polskim systemie prawa od bardzo dawna. Niektórzy mają mniejszą, a niektórzy większą wiedzę na temat konsekwencji, które za sobą pociąga – co skutkuje m.in. tym, że w praktyce można spotkać wiele mitów na jej temat. Czym zatem jest zasiedzenie nieruchomości? Mówiąc krótko, umożliwia ono posiadaczom samoistnym nabycie własności rzeczy w wyniku upływu czasu. Innymi słowy – jeżeli posiadasz rzecz przez wystarczająco długi czas, możesz liczyć, że staniesz się jej pełnoprawnym właścicielem. Już teraz warto nadmienić, że zasiedzieć można zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Chyba przyznasz mi jednak rację, że zasiedzenie nieruchomości ma dużo większe znaczenie praktyczne – chociażby ze względu na ich wartość.
W dzisiejszym wpisie wyjaśnię, na czym polega zasiedzenie nieruchomości oraz odpowiem na wiele nurtujących pytań związanych z tym tematem. Czy aby na pewno jest ona zgodna z prawem? A co ważniejsze – czy ta instytucja może działać na szkodę właścicieli nieruchomości?
Odpowiadam poniżej.
Zapraszam do lektury!
Czy zasiedzenie nieruchomości jest zgodne z prawem?
… i czy zasiedzenie w ogóle powinno istnieć? Jeśli chociaż trochę znasz treść Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, pewnie wiesz, że reguluje ona m.in. zasadę własności. Czy w takim razie w prawie powinno być miejsce dla takiej instytucji jak zasiedzenie?
Jak najbardziej tak! Co więcej – tak jak zdążyłem wspomnieć we wstępie – instytucja zasiedzenia od wielu, wielu lat istnieje w naszym systemie prawnym i jest bardzo przydatna. Przemawia za tym wiele argumentów – na przykład:
- Celem zasiedzenia (w tym zasiedzenia nieruchomości) jest legalizacja długotrwałego stanu faktycznego polegającego na tym, że osoba, która nie jest właścicielem, wykonuje w rzeczywistości prawo własności. Często posiadacze samoistni są błędnie przekonani, że są pełnoprawnymi właścicielami. Dzięki zasiedzeniu mogą oni rzeczywiście się nimi stać. Można zatem powiedzieć, że zasiedzenie porządkuje sytuację prawną nieruchomości poprzez usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym, a faktycznym.
- Ponadto instytucja zasiedzenia pełni rolę mobilizującą właścicieli do interesowania się swoją własnością. Zmusza ich do wykonywania swoich uprawnień właścicielskich.
Na czym w praktyce polega zasiedzenie nieruchomości?
Aby zasiedzieć nieruchomość, spełnione muszą być dwie przesłanki:
- status posiadacza samoistnego nieruchomości (to taki posiadacz rzeczy, który włada rzeczą jak właściciel. Taki posiadacz ma wolę zatrzymania rzeczy dla siebie – jak gdyby rzecz była jego własnością);
- odpowiednio długi upływ czasu, przez jaki nieprzerwanie posiadasz nieruchomość. (Oznacza to, że musisz – jako posiadacz samoistny – nieprzerwanie władać nieruchomością przez 20 lat, jeśli jesteś w dobrej wierze lub przez 30 lat, jeśli jesteś w złej wierze.)
Warto dodać, że dla ustalenia tego terminu decydujący jest moment początkowy (moment objęcia w samoistne posiadanie cudzej nieruchomości). To wedle tej chwili należy oceniać dobrą lub złą wiarę – a to, co dzieje się później, nie ma już znaczenia.
Uwaga!
Nie będziemy posiadaczem samoistnym, jeśli wynajmujemy jakąkolwiek nieruchomość. W takim wypadku można mówić o posiadaniu zależnym, ponieważ najemca nie wykonuje swojego prawa tak jak właściciel – a jedynie w ograniczonym zakresie. Ograniczenie to wynika wówczas z umowy najmu.
Zasiedzenie nieruchomości a upływ czasu – jak go liczyć?
Tak jak wspomniałem powyżej – zgodnie z ogólną zasadą zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, jeżeli posiadacz samoistny włada nieruchomością nieprzerwanie od lat 20 (w przypadku dobrej wiary) lub przez okres 30 lat (w przypadku złej wiary).
Termin liczy się od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Czyli jeśli wcześniej byłeś posiadaczem zależnym (np: najemcą), to termin zasiedzenia biegnie dopiero od chwili, gdy przestałeś nim być oraz gdy doszło do ujawnienia zmiany charakteru posiadania na zewnątrz (czyli na przykład od kiedy zaprzestałeś opłacania czynszu).
Posiadanie musi mieć charakter samoistny przez cały czas trwania biegu zasiedzenia. Nawet czasowa zmiana charakteru posiadania (na posiadanie zależne) sprawia, że termin biegnie od nowa. Posiadanie musi być także przez cały czas nieprzerwane (tzw. ciągłość posiadania).
Czy zasiedzenie może działać na szkodę właściciela?
Wbrew pozorom oraz powtarzanym mitom na temat zasiedzenia – właściciele nieruchomości wcale nie muszą być pokrzywdzeni istnieniem tej instytucji. Regulacja prawna jest tak skonstruowana, aby mieli oni możliwość oraz czas na obronę, zanim w ogóle dojdzie do zasiedzenia. Sposobów i narzędzi, aby to zrobić, jest niemało. Myślę, że jest to jednak temat na osobny wpis.
Podsumowanie
Biorąc pod uwagę cele zasiedzenia oraz brzmienie regulacji prawnej, należy powiedzieć sobie jasno. Dobrze, że zasiedzenie istnieje. Niezmiernie ważna jest jednak świadomość prawna ludzi dotycząca ich praw i obowiązków, możliwości zasiedzenia rzeczy, a także sposobów skutecznej obrony przed zasiedzeniem.
Przeczytaj także: Zasiedzenie służebności drogi koniecznej – na czym polega?
______________________________________________________
Autor wpisu: Adwokat Michał Podgórski
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zasiedzenie nieruchomości?
Skontaktuj się ze mną:
+48 695-501-001
kancelaria@mpodgorski.com
