Wyobraźmy sobie następującą sytuację: po zawarciu związku małżeńskiego mąż wraz z żoną zamieszkuje u swoich teściów. Mąż, jako nowy członek rodziny, inwestuje przez lata współdzielenia gospodarstwa w dom, który pozostaje własnością jego teściów. Niestety po kilku latach małżeństwo rozpada się. Nieruchomość wciąż należy do teściów zatem jak odzyskać środki zainwestowane w dom?
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r. III CZP 6/09 „w sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym”.
Sąd Najwyższy we wskazanym wyżej postanowieniu stwierdził również, że: „jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c. (przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu – przyp. aut.), bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c.”. Według art. 405 k.c. natomiast „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.
W przypadku zamieszkania z teściami, lokatorzy mogą być związani umową użyczenia (teściowie użyczają nieruchomość, będącą ich własnością, do korzystnia przez młode małżeństwo). Sąd w przytoczonym postanowieniu stwierdza, że “umowa użyczenia, motywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego. Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, bowiem nie jest on zobowiązany do żadnych świadczeń”. Jest to zatem umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób określony przez użyczającego. Jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego i jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów jak osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia.
Zatem nakłady czynione przez męża na rzecz nieruchomości należącej do rodziców żony mogą podlegać zwrotowi, jeżeli były uzasadnione i konieczne. Należy jednak takie okoliczności ustalić przed sądem.
Sąd Najwyższy uznał również, że osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów. Jeżeli nawet uznać, że czyniący nakłady był w takiej sytuacji posiadaczem zależnym, ale nakłady czynił dla siebie, we własnym interesie, w przekonaniu, że właściciel, zgodnie z umową, zapewni mu stosowane prawo do nich, do roszczenia o ich rozliczenie również ma zastosowanie art. 226 w zw. z art. 230 k.c.
W sprawie o zwrot nakładów decydujące znaczenie dla jej rozstrzygnięcia przed sądem będzie miało zatem ustalenie na podstawie jakiego stosunku prawnego małżeństwo korzystało z nieruchomości teściów i w ramach jakiego stosunku prawnego poczynili na nią nakłady. Jeżeli z właścicielem nieruchomości łączyła czyniącego nakłady jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Takie uzgodnienia będą podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują rozliczenie nakładów w odmienny sposób. W takiej sytuacji przepisy będą zastosowane w pierwszej kolejności, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje rozliczenia nakładów w ogóle.
Jak można zauważyć, sprawy rozliczenia nakładów nie należą do najłatwiejszych, a rozwiązanie nie zawsze jest oczywiste. Sytuacja staję się dodatkowo trudniejsza, gdy rozliczyć mamy się z rodziną. Warto w takiej sytuacji skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże odzyskać zainwestowane środki.
______________________________________________________
Autor wpisu: Adwokat Michał Podgórski
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie nakładów na nieruchomość?
Skontaktuj się ze mną:
+48 695-501-001
kancelaria@mpodgorski.com
