Zasiedzenie służebności drogi koniecznej – na czym polega?

Choć temat dzisiejszego wpisu może brzmieć dość skomplikowanie, a niektórym z Was może mówić tyle co nic, zapewniam, że chociaż raz w życiu mieliście do czynienia z instytucją służebności. Jest to nic innego, jak prawo, które umożliwia korzystanie (w określonym zakresie) z nieruchomości, która należy do kogoś innego. W praktyce bardzo istotną regulacją jest służebność drogi, ponieważ zapewnia możliwość dojazdu np. do nieruchomości, które nie posiadają drogi dojazdowej. Choć prawo takie zasadniczo przyznaje się na podstawie aktu notarialnego, można tego dokonać na inny sposób, a mianowicie poprzez tytułowe zasiedzenie służebności drogi. 

Jak proces ten wygląda w praktyce? Ile czasu musi minąć, aby mówić o owym zasiedzeniu?

Na te pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule.

Serdecznie zapraszam do lektury.

Czym jest zasiedzenie?

Najprościej rzecz ujmując, jest to forma nabycia jakiegoś prawa. Jednak następuje to na podstawie długotrwałego i faktycznego posiadania, np. nieruchomości, czy też wykorzystywania danej rzeczy. Przyjmuje się, że tzw. zasiedzenie w złej wierze może nastąpić po upływie 30 lat. Natomiast zasiedzenie w dobrej wierze – 20.

Przeczytaj także: Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega w praktyce?

Czy prawo własności na podstawie zasiedzenia przechodzi automatycznie?

Stwierdzenie zasiedzenia, np. służebności drogi koniecznej, następuje na podstawie postanowienia sądu. W tym celu należy zatem wystąpić do niego ze stosownym wnioskiem. Sądem właściwym do rozpoznania tego typu sprawy będzie sąd rejonowy, który swoim zakresem obejmuje obszar, w którym zlokalizowana jest droga będąca przedmiotem postępowania.

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej – jak to wygląda w praktyce?

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego:

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

W jaki sposób definiuje się zatem wskazane powyżej korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia?

W tym przypadku przyjmuje się, że trwałe i widoczne urządzenie powinno mieć trwałą postać widocznego przedmiotu. Ponadto przedmiot ten nie powinien być efektem działania np. sił natury, a być rezultatem zamierzonego działania człowieka. Ponadto wskazywane w przepisie urządzenie powinno mieć stały charakter, który nie jest rozwiązaniem wyłącznie czasowym.

Należy mieć jednak przy tym świadomość, jakie jest stanowisko sądów w powyższej kwestii. Otóż, zgodnie z przyjętą już od dłuższego czasu linią orzeczniczą, długoletnie (tylko i wyłącznie) przejeżdżanie przez cudzą nieruchomość nie będzie wystarczającą przesłanką do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia służebności drogi. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w takim przypadku trudno doszukać się wskazywanego przez przepisy „urządzenia”. Z drugiej strony, w swojej praktyce spotkałem się ze stanowiskiem, że samo zasypanie kolein na drodze może w niektórych przypadkach być traktowane jako trwałe i widoczne urządzenie.

Kiedy zasiedzenie drogi koniecznej może mieć miejsce?

Przede wszystkim wtedy, gdy konkretna nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej. Aby jednak mogło dojść do takiego zasiedzenia, należy pamiętać, że będzie to możliwe wyłącznie wtedy, gdy spełnione zostaną następujące przesłanki:

• upływ czasu – 20 lub 30 lat,
• istnienie trwałego i widocznego urządzenia.

Linia orzecznicza – na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy

Tematem zasiedzenia nieruchomości wielokrotnie zajmował się także sam Sąd Najwyższy. W jednym z bardziej aktualnych wyroków (sygnatura akt: IV CSK 178/17) stwierdził on, że: