Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega w praktyce?

Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że posiadacz samoistny nieruchomości – niebędący jednocześnie jej właścicielem – może nabyć jej prawa własności, o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas, wskazany przez przepisy ustawy. W dzisiejszym artykule odpowiem na następujące pytania:

• Przez jaki czas należy być w posiadaniu nieruchomości, aby nabyć ją w ramach zasiedzenia?
• Kim jest posiadacz samoistny?
• Na czym polega zasiedzenie w dobrej i złej wierze?
• Jakie warunki należy spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?
• Czy zasiedzenie nieruchomości następuje automatycznie z mocy prawa, czy konieczne jest wszczęcie postępowania przed sądem? 
• Kto może wszcząć postępowanie o zasiedzenie nieruchomości?

Serdecznie zapraszam do lektury.

Czy można zostać właścicielem cudzej nieruchomości bez zgody jej właściciela?

Mimo że przedstawione powyżej pytanie może wydawać się absurdalne, kwestię tę reguluje art. 172 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że:

„§1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Kim jest posiadacz samoistny?

Mówiąc jak najprościej, posiadaczem samoistnym jest osoba, która posiada i włada rzeczą jak właściciel. Przykładowo płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje ją bądź oddaje w dzierżawę lub wynajmuje.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze

Trudno o znalezienie definicji powyższych pojęć w obowiązujących przepisach prawa. Nie oznacza to jednak, że nie jesteśmy w stanie określić, czym charakteryzuje się zasiedzenie w dobrej i złej wierze. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy w swoim orzecznictwie. Przykładowo:

• „Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje” (postanowienie SN z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71).
• „Nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego” (uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91).

Zasiedzenie nieruchomości – warunki zasiedzenia 

Do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga się spełnienia łącznie dwóch przesłanek:

• nieprzerywalnego, samoistnego posiadania nieruchomości,
• upływu określonego w ustawie czasu (20 lub 30 lat).

Jak zasiedzieć nieruchomość?

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa – wraz z dniem następującym po upływie terminów zasiedzenia – do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. W związku z tym, aby doszło do skutecznego zasiedzenia, należy wszcząć odpowiednie postępowanie w tym zakresie przez sądem.

W tym celu należy złożyć wniosek o nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia. Składa się go we właściwym sądzie rejonowym, który obejmuje swoją właściwością obszar, na którym znajduje się zasiadywana nieruchomość.

We wniosku należy wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Ponadto powinien on zawierać:

• określenie nieruchomości w sposób umożliwiający jej identyfikację przez wskazanie miejsca jej położenia, obszaru, numeru działki oraz numeru księgi wieczystej i sądu, który tę księgę wieczystą prowadzi,
• wskazanie okresu samoistnego posiadania nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem nieruchomości, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić oraz określenie daty, z którą – wedle wnioskodawcy – nastąpiło nabycie prawa własności przez zasiedzenie,
• sformułowanie żądania, aby sąd stwierdził zasiedzenie własności nieruchomości na rzecz danego podmiotu,
• powołanie się w uzasadnieniu na sposób wejścia w posiadanie nieruchomości przez osobę, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić (czy stała się posiadaczem na podstawie aktu notarialnego, nieformalnej umowy czy też bezumownie), wskazanie osoby i adresu poprzedniego właściciela nieruchomości, a jeżeli nie żyje – to jego spadkobierców, przytoczenie dowodów na okoliczność samoistnego posiadania nieruchomości.

Uwaga!

Postępowanie w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości może okazać się skomplikowane, gdy dotychczasowy właściciel broni swoich praw do nieruchomości. Przede wszystkim ma on prawo do powoływania świadków czy przedstawiania dokumentów.

Kto może wszcząć postępowanie o zasiedzenie nieruchomości?

Zgodnie z art. 609 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, uprawniony do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności jest każdy zainteresowany. Będzie nim zatem każdy podmiot, który posiada interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia zarówno na swoją rzecz, jak i na rzecz innego podmiotu.

Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega w praktyce? Podsumowanie

Decydując się na wszczęcie postępowania w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, często musimy liczyć się z długim i skomplikowanym postępowaniem przed sądem. Nawet jeśli władaliśmy nieruchomością od wielu lat, powinniśmy pamiętać, że nabycie prawa własności nie zawsze okazuje się jedynie formalnością. Bardzo często konieczne jest bowiem przedstawienie wielu dowodów. Muszą one przekonać sąd, że władaliśmy nieruchomością jak właściciel przez określony czas.

______________________________________________________

Autor wpisu: Adwokat Michał Podgórski

Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie odroczenia wykonania kary?
Skontaktuj się ze mną:
+48 695-501-001
kancelaria@mpodgorski.com