Użytkowanie wieczyste i własność jako tytuły prawne do nieruchomości

Wartość nieruchomości rośnie wraz ze zwiększającą się inflacją. Oczywiście, najkorzystniejszy scenariusz to taki, w którym jesteśmy właścicielami mieszkania bądź domu, w którym żyjemy. W praktyce jednak możemy posiadać różne tytuły prawne, które umożliwiają nam – w mniej lub bardziej swobodny sposób – korzystanie z nieruchomości. Do najczęściej spotykanych należy zaliczyć m.in. własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawę czy też najem. 

W dzisiejszym artykule wyjaśnię różnice między nimi, zarówno od strony praktycznej, jak i prawnej.

Zapraszam do lektury!

Różne tytuły prawne do nieruchomości

Tak jak zdążyłem już wspomnieć we wstępie, w polskim prawie wyróżniamy przynajmniej kilka różnych tytułów prawnych do władania nieruchomościami. Jedne z nich umożliwiają pełną swobodę w zarządzaniu i ogólnym władaniu nieruchomością – tak jak własność. Inne zaś mocno ograniczają prawa osób, którym przysługują, minimalizując uprawnienia na przykład jedynie do korzystania z nieruchomości. Ma to miejsce m.in. w przypadku najmu.

Jakie są najczęściej spotykane prawa do władania nieruchomością?

Własność – daje najszersze możliwości właścicielowi praw. Może on – w granicach oznaczonych przez przepisy prawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie własności – korzystać z przedmiotu własności i rozporządzać nim. A co dokładnie wchodzi w zakres praw właściciela rzeczy opiszę w dalszej części artykułu.

Użytkowanie wieczyste – co do zasady polega na zawarciu umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości gruntowej (jednak możliwość oddania swojego gruntu w użytkowanie wieczyste mają ściśle określone podmioty: Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego – a więc województwa, powiaty bądź gminy – oraz związki tych jednostek) a przyszłym użytkownikiem wieczystym (którym może zostać dowolny podmiot, np. osoba fizyczna). Prawo to ustanawiane jest na dłuższy czas i podlega opłacie uregulowanej przez przepisy, o czym również poniżej.

Dzierżawa – jej podstawą jest grunt, który jedna ze stron (wydzierżawiający) oddaje do używania i pobierania pożytków drugiej stronie. Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Dzierżawca natomiast ma obowiązek płacić z tego tytułu umówiony czynsz drugiej stronie. Ponadto jest on zobowiązany wykonywać swoje prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Nie może on bez zgody wydzierżawiającego przede wszystkim: zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy czy też oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

Najem – zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Mimo że umowę tę kojarzymy wyłącznie z najmem nieruchomości, przedmiotem tej umowy mogą być także rzeczy ruchome, części składowe rzeczy czy zbiór rzeczy.

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Pora na tytułowe prawo użytkowania wieczystego. Domyślam się, że jeśli nie miałeś/aś z nim wcześniej nic wspólnego, trudno będzie Ci w ogóle skojarzyć, na czym ono polega (może oprócz tego, że cena za korzystanie z tego tytułu prawnego jest zwykle bardziej atrakcyjna od ofert rynkowych). Ale bez obaw, już wszystko tłumaczę! 🙂

Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Cechy charakterystyczne prawa użytkowania wieczystego

Rozwijając powyższe, należy zaznaczyć, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Z praktycznego punktu widzenia umożliwia obywatelom korzystanie z gruntów należących m.in. do Skarbu Państwa na zasadach określonych przez różne akty (ustawy) czy ogólnie przyjęte zasady (np. zasady współżycia społecznego). Jednak bez względu na to, zawsze głównym punktem odniesienia powinna być umowa o użytkowanie wieczyste, którą swoją drogą należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Użytkowanie wieczyste w swojej istocie jest bardzo podobne do najszerszego prawa uprawniającego do władztwa nad nieruchomością – prawa własności. Przyjmuje się, że oddanie gruntu w takie właśnie użytkowanie następuje zazwyczaj na okres 99 lat. Coraz częściej jednak dopuszcza się ograniczenie tego czasu. Zasadą jest bowiem, iż oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie może nastąpić na okres nie krótszy niż 40 lat. Jest to zatem minimum. 

Koszt użytkowania wieczystego

Z praktycznego punktu widzenia, użytkowanie wieczyste często jest porównywalne do prawa własności i trudno temu zaprzeczyć. Główna różnica między nimi jest taka, iż z tego tytułu należy uiszczać stosowne opłaty na rzecz właściciela. Jak wspominałem wyżej, może nim być Skarb Państwa czy też jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Opłaty ustala się według stawki procentowej ceny nieruchomości, określonej na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Można je podzielić w następujący sposób:

• tzw. pierwsza opłata, pobierana przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego – wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej i zwykle stanowi najwyższy koszt, jaki należy ponieść w związku z przyznaniem tego prawa,
• opłaty roczne – wysokość stawek wyrażana jest w procentach i uzależniona jest od przeznaczenia nieruchomości, które wskazuje się w umowie. Stawki wprost określa ustawa (art. 72 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) i wahają się od 0,3% do 3% ceny nieruchomości gruntowej.

Użytkowanie wieczyste i własność – uprawnienia wynikające z prawa własności

Zgodnie z art. 140 Kodeksu Cywilnego:

Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu nie będziesz mieć już wątpliwości co do tego, iż użytkowanie wieczyste i własność to dwa bardzo podobne tytuły prawne do władania nieruchomością. Najistotniejsza różnica między nimi polega jednak na tym, iż w pierwszym przypadku robi to sam właściciel, a w drugim użytkownik wieczysty. Z tego tytułu jest on obowiązany również ponosić regularnie opłaty.

Przeczytaj także: Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega?

______________________________________________________

Autor wpisu: Adwokat Michał Podgórski

Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie użytkowania wieczystego i własności jako tytułu prawnego do nieruchomości?
Skontaktuj się ze mną:
+48 695-501-001
kancelaria@mpodgorski.com