Spotkałeś się wcześniej ze stwierdzeniem, że umowa dożywocia jest stosowana coraz częściej, a tradycyjna darowizna schodzi na drugi plan? Dzisiaj pokrótce przedstawię najważniejsze kwestie związane z umową dożywocia, finalnie zestawiając ją z umową darowizny (wywołującą podobne – ale nie takie same – skutki prawne).
Polecam dalszą lekturę, zwłaszcza jeśli stoisz przed dylematem, którą z powyższych umów wybrać!
Zapraszam do lektury!
Na czym polega umowa dożywocia?
W myśl art. 908 Kodeksu cywilnego:
,,Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Jakie wnioski możemy wyciągnąć z powyższej definicji umowy dożywocia?
- Jest to umowa, której stronami są:
-
- zbywca (dożywotnik) – w tej roli może występować wyłącznie osoba fizyczna (lub osoby fizyczne, np. małżeństwo), ponieważ tylko do niej odnoszą się postanowienia o dożywotnim utrzymaniu i stosunku bliskości.
- nabywca – w roli którego może występować każdy podmiot (a więc np. osoba fizyczna lub prawna). W zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się on zapewnić zbywcy (lub osobie bliskiej zbywcy) dożywotnie utrzymanie.
-
- Pełni ona funkcję alimentacyjną, bowiem – jak wyżej wspomniałem – zapewnia zbywcy dożywotnie utrzymanie. Świadczenia, jakie przysługują dożywotnikowi (dożywotnikom) z reguły określa szczegółowo umowa. W przypadku braku takich ustaleń przyjmuje się, że nabywca powinien przyjąć dożywotnika jak własnego domownika. To z kolei wymaga to bliskich relacji obu stron, a poważne zakłócenia w tej sferze mogą prowadzić do zmiany treści stosunku lub nawet do rozwiązania umowy
- Prawa przysługujące dożywotnikowi mają charakter majątkowy i osobisty – tzn. są niezbywalne i niedziedziczne. Przysługują zatem konkretnej osobie, bez możliwości zbycia czy też przekazania w drodze dziedziczenia. To oznacza, że wygasają w chwili śmierci dożywotnika.
Forma umowy
Umowa dożywocia, będąca jednocześnie umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (lub też tzw. umową o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym), wymaga sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Brak zachowania formy aktu notarialnego będzie zatem skutkować nieważnością czynności prawnej.
Jaką nieruchomość można objąć umową dożywocia?
W ramach umowy dożywocia można zbyć każdą nieruchomość. Przede wszystkim:
- nieruchomości gruntowe i lokalowe (a więc domy, mieszkania czy grunty oraz działki rolne),
- gospodarstwa rolne,
- udział we współwłasności nieruchomości,
- a także prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.
Przeczytaj także: Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega?
Co oznacza dożywotnie utrzymanie?
Nadrzędnym celem umowy dożywocia jest uzyskanie przez pierwotnego posiadacza nieruchomości koniecznej opieki, w zamian za wyzbycie się jej własności. W prawie nazywa się to dożywotnim utrzymaniem i stanowi ono kluczową cechę omawianej umowy. Na jej podstawie bowiem (tzn. na mocy umowy dożywocia) dożywotnik uzyskuje:
- miejsce zamieszkania,
- dostęp do światła i opału,
- wyżywienie oraz
- pielęgnację i pomoc w chorobie.
Co więcej, nabywca jest też zobowiązany – w braku odmiennych ustaleń w umowie – sprawić zbywcy pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Oczywiście strony umowy mogą w dowolny sposób określić zakres świadczeń wynikających z umowy dożywocia. Pamiętać jednak należy, że wszelkie postanowienia sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub takie, które w sposób rażący naruszałyby prawa dożywotnika, będą nieważne.
Obowiązki nabywcy nieruchomości w ramach umowy dożywocia mogą zatem wynikać z zapisów Kodeksu cywilnego (jeśli nie zostały precyzyjnie określone w umowie) albo strony mogą je ukształtować w dowolny sposób.
Uwaga!
Umowa o dożywocie wiąże się z przeniesieniem własności jedynie nieruchomości. Rzeczy ruchome (jak na przykład meble, sprzęt czy pozostałe przedmioty znajdujące się na niej) z punktu widzenia prawa nadal pozostają własnością pierwotnego właściciela nieruchomości. W przypadku jego śmierci, wchodzą one w skład majątku spadkowego, a rozporządzanie nimi przez nabywcę nieruchomości jest niezgodne z prawem.
Szczególna ochrona dożywotnika
Na koniec warto zwrócić uwagę, że prawo dożywocia obciąża nieruchomość zbytą w zamian za to prawo. Oznacza to, że w razie jej dalszego zbycia (co jest oczywiście dopuszczalne), prawo dożywotnika będzie skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości. Kolokwialnie mówiąc, prawo dożywocia ”przechodzi” razem z własnością nieruchomości, zatem kreuje obowiązki po stronie tego, kto akurat jest właścicielem obciążonej nieruchomości.
Z powyższych względów prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej.
Umowa dożywocia a darowizna
W przeciwieństwie do umowy darowizny, zawarcie umowy dożywocia nie pociąga za sobą konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn. Właśnie z tego względu wiele osób decyduje się na zawarcie tej umowy. Jednak istnieje także inny powód, dlaczego umowa o dożywocie może okazać się korzystniejsza w niektórych okolicznościach. Chodzi o kwestie dziedziczenia. Umowa dożywocia nie stanowi bowiem bezpłatnego przysporzenia. Z tego też względu spadkobiercy nie mogą rościć praw do zachowku od wartości nieruchomości. Mówiąc nieco prościej, osoba uzyskująca nieruchomość w ramach umowy dożywocia nie ma obowiązku wypłacenia zachowku, co mogłoby mieć miejsce w przypadku dokonania darowizny.
Umowa dożywocia a darowizna – co wybrać? Podsumowanie
Umowa dożywocia to jedna ze starszych konstrukcji prawnych, która pozwala przenieść własność nieruchomości – przy jednoczesnym zagwarantowaniu jej dotychczasowemu właścicielowi miejsca zamieszkania, utrzymania i opieki. W praktyce z tym rodzajem umowy najczęściej można spotkać się przy przekazywaniu domów, mieszkań czy gospodarstw rolnych z pokolenia na pokolenie. Wówczas nabywca zazwyczaj mieszka wraz z pierwotnym właścicielem nieruchomości i zapewnia mu środki niezbędne do utrzymania oraz opiekę. W ówczesnych realiach funkcjonuje także umowa darowizny, która spełnia kluczową rolę m.in. przy przekazywaniu nieruchomości w ramach jednej rodziny.
______________________________________________________
Autor wpisu: Adwokat Michał Podgórski
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie umowy dożywocia a darowizną?
Skontaktuj się ze mną:
+48 695-501-001
kancelaria@mpodgorski.com
