Właściciele nieruchomości często zastanawiają się, czy samo ujawnienie prawa w księdze wieczystej chroni przed zasiedzeniem. Pytanie „czy wpis w księdze wieczystej przerywa zasiedzenie?” pojawia się szczególnie wtedy, gdy ktoś od lat korzysta z nieruchomości jak właściciel. W praktyce odpowiedź wymaga odwołania się do przepisów prawa cywilnego oraz najnowszego orzecznictwa.
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to instytucja prawna umożliwiająca nabycie własności rzeczy ruchomej lub nieruchomości w wyniku długotrwałego korzystania. Warunkiem jest posiadanie samoistne – takie, które odzwierciedla zachowanie właściciela. Kluczowe znaczenie ma faktyczne i nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez ustawowy czas: 20 lat, gdy posiadacz działał w dobrej wierze lub 30 lat w przypadku złej wiary. Zasiedzenie pozwala uregulować sytuację prawną nieruchomości, nawet bez aktywności dotychczasowego właściciela.
Jakie są przesłanki zasiedzenia?
Zasiedzenie pozwala osobie korzystającej z nieruchomości nabyć jej własność po określonym czasie. Zgodnie z art. 172 KC, aby do tego doszło, muszą zostać spełnione następujące warunki:
- posiadacz korzysta z nieruchomości jak właściciel, a więc sprawuje posiadanie samoistne,
- posiadanie trwa nieprzerwanie 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze,
- nie występują przeszkody prawne uniemożliwiające nabycie własności,
- właściciel nie podejmuje czynności, które mogłyby przerwać bieg zasiedzenia.
W rezultacie jedynie konsekwentne i długotrwałe korzystanie z nieruchomości, połączone z brakiem działań właściciela, prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie.
Jak przerwać bieg zasiedzenia?
Zgodnie z art. 123 KC przerwanie biegu zasiedzenia następuje wtedy, gdy właściciel podejmie czynność przed sądem lub organem egzekucyjnym, która zmierza do dochodzenia, ustalenia lub zabezpieczenia roszczenia. W praktyce oznacza to złożenie pozwu, wniosku egzekucyjnego lub inną aktywność procesową wpływającą na sytuację posiadacza. Sama świadomość właściciela lub jego niezadowolenie z sytuacji nie mają znaczenia – liczy się konkretne działanie.
Czy wpis w księdze wieczystej przerywa zasiedzenie?
Samo ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej nie przerywa biegu zasiedzenia. Wpis potwierdza stan prawny, ale nie ingeruje w sytuację faktyczną posiadacza. Jednak w postanowieniu z dnia 11 kwietnia 2024 r. (II CSKP 856/23) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że niektóre czynności ujawniane w księdze wieczystej mogą wywołać taki skutek.
Przykładem jest wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Taka czynność prowadzi do szeregu działań – opisu, oszacowania, ustanowienia zarządu, a nawet licytacji. W efekcie posiadacz musi znosić konsekwencje egzekucji, co realnie zakłóca jego władanie nieruchomością. Właśnie dlatego w takiej sytuacji dochodzi do przerwania biegu zasiedzenia.
Podsumowanie
Czy wpis w księdze wieczystej przerywa zasiedzenie? Sam wpis nie zatrzymuje biegu terminu. Przerwanie nastąpi dopiero wtedy, gdy właściciel podejmie czynność procesową wpływającą na sytuację posiadacza – np. wszczęcie egzekucji z nieruchomości i dokonanie stosownego wpisu. Aby skutecznie chronić swoje prawa, właściciel musi działać aktywnie, a nie ograniczać się jedynie do aktualizacji księgi wieczystej.
